Информация

Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 июля 2001 года (часть IV).

Дела о расторжении и изменении договоров

Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В соответствии с п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено Законом или соглашением сторон. Поэтому при расторжении, например, договора пожизненного содержания с иждивением недостаточно для возврата квартиры в собственность прежнему владельцу просто указать в решении о расторжении договора. Обязательно необходимо указать о возврате квартиры прежнему собственнику в решении и переходе к нему права собственности. На основании этого решения в ЕГРП производятся следующие записи: о прекращении - расторжении сделки на основании судебного решения; о прекращении права правоприобретателя по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением) на основании решения суда; производится регистрация перехода права собственности к прежнему собственнику на основании решения суда и первоначальному собственнику по его заявлению выдается новое свидетельство о государственной регистрации взамен ранее погашенного.

Если же судом в решении не указано о возврате квартиры в собственность рентополучателю, то Палата самостоятельно не имеет права осуществить регистрацию за ним прав на эту квартиру, и в результате получится, что, несмотря на расторжение договора, квартира останется в собственности бывшего плательщика ренты.

Поэтому в тех случаях, когда судом выносятся решения о расторжении договоров, предметом которых является недвижимое имущество, решение должно содержать сведения о том, что договор между сторонами признается расторгнутым с определенного числа, право собственности за конкретным лицом признается прекращенным, а за другим лицом право собственности признается.

Нередко возникает вопрос о возможности расторжения договоров, полностью исполненных сторонами, прошедших государственную регистрацию, по которым осуществлена государственная регистрация перехода права к новому правообладателю. В этих случаях Регистрационная палата не всегда производит регистрацию расторжения договора, ссылаясь на следующие доводы. В части 2 ст. 453 ГК РФ основанием к расторжению договоров, а именно прекращению обязательств между сторонами, предусмотрено неисполнение обязательств. Если обязательства сторонами исполнены, стороны не состоят между собой в договорных отношениях, поэтому, по мнению Палаты, невозможно ставить вопрос о расторжении договора. На основании изложенного Регистрационная палата полагает невозможным осуществлять какие-либо регистрационные действия в случае представления соглашений о расторжении полностью исполненных сторонами договоров, считая, что в этом случае сторонами недвижимое имущество должно быть отчуждено и право собственности передано в порядке, предусмотренном ст. 218, 235 ГК РФ, т.е. по сделке. Или же, по мнению Палаты, сторонами должен ставиться вопрос о признании сделки недействительной по каким-либо основаниям, предусмотренным законодательством. В таком случае стороны могут быть возвращены судом в первоначальное положение.

Судебная практика по данным делам различна.

Так, прокурор г. Клина в интересах Коруновой обратился в суд с жалобой на действия Регистрационной палаты, отказавшей истице в государственной регистрации расторжения договора дарения. Из материалов дела усматривается, что Корунова 23.11.98 подарила Скорбященской церкви г. Клина свою квартиру. В Палате зарегистрированы договор и переход права собственности на квартиру к церкви. Позднее при проведении прокуратурой проверки стороны пришли к соглашению о расторжении договора дарения и 29.02.2000 соглашение о расторжении договора дарения было удостоверено нотариусом. Однако Регистрационной палатой в регистрации соглашения о расторжении договора дарения квартиры было отказано со ссылкой на следующие доводы: передача права собственности на квартиру состоялась, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав о регистрации права собственности на указанную квартиру за Скорбященской церковью. Обязательства сторон по отношению друг к другу исполнены надлежащим образом. Согласно ст. 408 ГК надлежащее исполнение прекращает обязательство. Таким образом, обязательства сторон прекращены надлежащим исполнением и больше не существуют. Нормы ст. 450, 452 ГК РФ регулируют порядок изменения и расторжения, в том числе по соглашению сторон договоров как основания возникновения обязательств сторон (п. 2 ст. 307 ГК). Согласно п. 2 ст. 453 ГК расторжение договора прекращает обязательства сторон, следовательно, нормы права о расторжении договора не могут применяться к тем случаям, когда обязательства сторон прекратились иным образом, в том числе надлежащим исполнением.

Таким образом, по мнению Палаты, сторонами по данному делу не может быть заключено соглашение о расторжении договора и прекращении обязательств сторон, так как в настоящее время стороны не имеют по отношению друг к другу никаких обязательств. Подобная сделка не соответствует Закону и в силу ст. 168 ГК является ничтожной. По мнению Регистрационной палаты, в данном случае правомерно было бы ставить вопрос о признании сделки недействительной, поскольку для этого имеются основания - продолжение проживания в квартире, то есть наличие в договоре встречных обязательств, что при безвозмездной сделке, т.е. дарении, недопустимо.

Решением Клинского городского суда от 07.06.2000, оставленным без изменения определением судебной коллегии МОС от 18.07.2000, требования прокурора удовлетворены, действия МОРП признаны неправомерными, суд обязал Палату произвести государственную регистрацию прекращения права собственности церкви на квартиру.

В то же время можно привести и противоположный пример из судебной практики.

Так, Миронова обратилась в Химкинский городской суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей в государственной регистрации нотариально удостоверенного соглашения от 06.10.98 о расторжении договора купли - продажи земельного участка с садовым домом, заключенного 01.11.96 и удостоверенного нотариусом. Химкинский городской суд согласился с доводами Регистрационной палаты и, отказывая решением от 03.12.99 в удовлетворении жалобы Мироновой, указал, что обязательства по договору были прекращены исполнением в 1996 г., поэтому расторгнуть этот договор с позиции требований ст. 453 ГК РФ нельзя, поскольку Закон предусматривает возможность расторжения сделки, по которой обязательства не исполнены. Кассационная инстанция указанное решение оставила без изменений.

Изложенные доводы Палаты по отказу в регистрации расторжения исполненного договора не всегда можно признать приемлемыми. Так, например, был заключен договор купли - продажи недвижимости с условием пожизненного содержания. Договор и права по нему прошли государственную регистрацию. Продавец исполнил обязательства по передаче квартиры, покупатель исполнял свои, т.е. содержал сторону по сделке. Однако вскоре умер покупатель, т.е. то лицо, которое взяло на себя обязательство по содержанию. Его наследник не согласен содержать продавца. Представляется, что в данном случае договор однозначно подлежит расторжению с последующей регистрацией. Оснований для признания этой сделки недействительной не имеется.

В некоторых случаях заявителям необходимо внести изменения в заключенные ранее договоры в связи с намерением изменить объект недвижимости, указанный в договоре.

Так, Пинкин обратился в Дмитровский городской суд Московской области с иском к управлению МОРП в Дмитровском районе, Управлению учета жилья, приватизации и субсидий о внесении изменений в договор передачи квартиры в собственность и регистрационные свидетельства. В 1993 году между ним и членами его семьи, с одной стороны, и администрацией ТОО "Буденновец", с другой, был заключен договор передачи квартиры в собственность, в 1998 году договор прошел государственную регистрацию. В соответствии с данным договором квартира в равных долях, т.е. по 1/5 перешла в собственность Пинкина и членов его семьи, каждому из которых 15.07.98 выдано свидетельство о государственной регистрации права на 1/5 квартиры.

Суд установил, что в соответствии с данными БТИ г. Дмитрова спорный объект представляет собой 2-этажный дом (коттедж) на 2 хозяина, т.е. каждой квартире соответствует 1/2 доли в праве собственности на весь дом. Каких-либо документов, свидетельствующих о том, что указанное строение является многоквартирным домом с официальным присвоением номеров квартир, в материалах инвентарного дела нет. Первоначально указанный дом находился на балансе совхоза и было произведено его заселение, в одной половине дома была поселена семья Пинкиных, а в другой - семья Ходаницкого. Каждая из частей дома полностью изолирована друг от друга, имеет самостоятельный вход. В настоящее время дом находится на балансе ДМУП "Жилкомсервис". Ходаницким никаких действий по получению части дома в собственность не предпринималось, что подтверждается ответом МУ Дмитровского управления учета, приватизации жилья и субсидий.

При такой ситуации суд посчитал неправильным указание объекта приватизации как квартиры. Решением Дмитровского городского суда от 08.12.2000 требования Пинкина удовлетворены. Суд внес изменения в договор передачи жилой площади, заключенный между администрацией ТОО "Буденновец" и Пинкиными, указав, что объектом приватизации является не квартира, а 1/2 доля дома и Пинкин и члены его семьи приобретают право по 1/5 доли каждый от 1/2 доли или по 1/10 доли каждый от всего дома. Судом признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации права собственности на 1/5 доли квартиры.

Комментарий. Данный спор отражает проблемы, связанные с приватизацией жилых помещений в 1-2-3-квартирных домах. В связи с нормами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация жилья - это бесплатная передача в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Объектом приватизации указано именно жилое помещение. При этом в соответствии со ст. 289, 290 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома - общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Таким образом, собственнику квартиры в 2-квартирном доме помимо самой квартиры принадлежит доля в праве на общее имущество. С целью устранения неопределенности в отношениях сособственников квартир, которая возникла в связи с отсутствием в договоре приватизации установления доли в праве собственности на общее имущество, судом могла быть установлена доля в праве собственности на общее имущество дома. Для определения общего имущества оно может быть конкретизировано с указанием, например, хозяйственных строений и сооружений, входивших в состав общего имущества жилого дома как его принадлежностей. Изменение объекта приватизации и указание в договоре в качестве объекта 1/2 доли дома изменяет также правовой режим собственности на весь объект недвижимости, в том числе затрагивает интересы нанимателей Ходаницкого и членов его семьи. До решения суда объектом права была квартира, находящаяся в общей собственности заявителя и членов его семьи, и требования ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки распространялись на совладельцев квартиры. После решения суда объектом права стал весь жилой дом, таким образом, весь дом стал объектом общей долевой собственности и соответственно на всех сособственников распространяются требования ст. 250 ГК.

Вынесение подобного решения не соответствует положениям постановления Конституционного Суда РФ по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова" от 03.11.98. Постановлением Конституционного Суда РФ признана не соответствующей Конституции РФ статья 4 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда.

Распространяя режим общей долевой собственности на весь жилой дом, судом практически ограничено право проживающих в нем граждан приватизировать жилые помещения, в которых они проживают, и, таким образом, их права могут быть ущемлены.

Учитывая, что жилой дом состоит из двух полностью изолированных друг от друга частей, каждая из которых имеет самостоятельный вход, судом могло быть вынесено решение о разделе жилого дома с признанием права собственности заявителя и членов его семьи на выделенную часть жилого дома. При таком решении также учитывается и возможность граждан на оформление своих прав на земельный участок, что было одной из главных причин для предъявления иска. Кроме того, судом признаны недействительными свидетельства о государственной регистрации, хотя никаких оснований для признания их недействительными судом не выявлено, государственная регистрация прав Пинкина и членов его семьи была проведена надлежащим образом в соответствии с представленными на регистрацию документами. Если суд принял решение о внесении изменений в договор приватизации, то необходимо было в решении указать о соответствующих изменениях в регистрационных записях.

Заключительные положения

Не обсуждая логику Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", исполнение требований которого подчас вызывает непонимание, представляется необходимым исходить из того, что регистрации сделок и прав на недвижимое имущество придана государственная значимость, регистрация прав имеет в соответствии с нормами ГК РФ и Закона правоутверждающий характер. Руководствуясь презумпцией, что положения, включенные в Закон, не являются случайными и они подлежат применению, практика судов Московской области должна строиться в соответствии с подходами, совместно выработанными судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда и Московской областной регистрационной палатой, отраженными в настоящем обзоре.