Информация

Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 июля 2001 года (часть II).

Как ранее указывалось, регистрация может быть произведена лишь при обращении за регистрацией сторон по сделке. Уклонение одной из сторон по сделке от регистрации означает, что она не стремится произвести перерегистрацию своего права как бывшего правообладателя на другую сторону по сделке, что свидетельствует о наличии спора между сторонами.

Новикова предъявила иск к МОРП о признании права собственности на квартиру в многоквартирном доме в г. Фрязино и обязании зарегистрировать договор, указав, что 26.09.96 на основании удостоверенного нотариусом договора она купила указанную квартиру у Агекяна, договор в БТИ зарегистрирован не был, после выписки продавца в мае 2000 г. из квартиры она обратилась в МОРП, которая ей в регистрации отказала, ссылаясь на необходимость явиться в палату и Агекяна, местонахождение которого ей неизвестно. Рассмотрев дело в отсутствие представителя МОРП, Щелковский городской суд 25.10.2000 вынес решение, которым требования Новиковой удовлетворил. При этом суд указал, что истица фактически вступила в права собственности.

Комментарий. Сделка была заключена до 31.01.98 и не зарегистрирована, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 165, п. 2 ст. 558 ГК РФ договор купли - продажи квартиры как не зарегистрированный в соответствии с Законом считается незаключенным. В данном случае также имеет место уклонение стороны - продавца от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Судом правомерно вынесено решение о признании права собственности на квартиру за истицей. Однако Регистрационная палата является ненадлежащим ответчиком по требованию о признании права собственности. Более правильно привлекать в таких случаях к участию в деле в качестве ответчика сторону, уклоняющуюся от государственной регистрации перехода права собственности. Государственная регистрация прав собственности на основании решения суда о признании права собственности осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.

Семочкина предъявила иск к МОРП и Денисовой о снятии препятствий в регистрации права собственности на 1/6 долю квартиры в доме в с. Внуковский, сославшись на то, что по нотариально удостоверенному договору от 21.02.98 она купила у Денисовой часть квартиры, но зарегистрировать сделку Денисова отказывается. Дмитровский суд указал, что действия ответчицы являются неправомерными, и 30.03.2000 вынес решение, указав в резолютивной части о снятии препятствия в виде уклонения Денисовой от государственной регистрации перехода права собственности. Суд обязал МОРП зарегистрировать указанный переход права собственности. Определением от 30.03.2000 суд прекратил производство по делу в части иска Семочкиной к МОРП о признании отказа в регистрации неправомерным ввиду отказа истицы от иска.

Комментарий. В данном случае Денисова уклонялась от государственной регистрации перехода права собственности и защита прав Семочкиной должна осуществляться в порядке, предусмотренном ст. 551 ГК РФ. Привлечение к участию в деле в качестве ответчика Регистрационной палаты и удовлетворение требования об обязании произвести государственную регистрацию перехода права не обосновано. Государственная регистрация прав на основании решения суда осуществляется в соответствии со ст. 28 Закона и обязание регистрирующего органа провести соответствующие действия по государственной регистрации не требуется.

Смирнова предъявила иск к Регистрационной палате о принудительной регистрации нотариально удостоверенного договора купли - продажи квартиры, заключенного 23.04.99 с Гребник, действовавшим на основании доверенности от имени Шалимова. Доверенность, выданная Шалимовым Гребник, не содержала полномочия на регистрацию перехода права собственности на квартиру. Шалимов выехал на постоянное место жительства на Украину, требования Смирновой уполномочить Гребник на государственную регистрацию перехода права Шалимовым остались без внимания. Суд, рассмотрев дело в отсутствие представителя Регистрационной палаты, надлежащим образом не извещенного о месте и времени слушания дела, обязал Палату произвести регистрацию договора купли - продажи с выдачей Смирновой свидетельства о праве собственности. В решении суда указано, что надлежащим образом извещенный Шалимов в судебное заседание не явился.

Комментарий. Несогласие Шалимова предоставить кому-либо полномочие на государственную регистрацию перехода права собственности по данному договору или осуществить такое полномочие самостоятельно прямо свидетельствует о наличии спора о праве между Смирновой и Шалимовым. Судом надлежащая оценка указанным обстоятельствам не дана. Вместо рассмотрения вопроса о признании сделки действительной и приобретения права по ней суд обязал МОРП произвести регистрацию.

Имаметдинов предъявил иск к Яценко о признании права собственности на 14/100 дома в п. Пролетарском, сославшись на то, что по договору дарения от 20.10.97, удостоверенному нотариально, он стал собственником этой части дома. Сделка была зарегистрирована в БТИ, однако МОРП отказала в регистрации сделки и его права собственности в связи с тем, что регистрация может быть проведена только при наличии заявления об этом как его - истца, так и ответчика, однако Яценко, сохраняя прописку, в доме не проживает, его местонахождение неизвестно. Решением Пушкинского городского суда от 15.01.2000 за Имаметдиновым признано право собственности на указанную часть дома. При этом суд указал, что между сторонами была заключена сделка, которая полностью исполнена, Яценко уклоняется от регистрации сделки. При предъявлении иска в качестве ответчика была указана МОРП, однако после письменных возражений представителя Палаты о том, что Регистрационной палатой не выносилось решения в порядке ст. 20 Закона об отказе истцу в регистрации, по предложению суда Имаметдинов уточнил свои требования и предъявил новый иск, но теперь уже к Яценко о признании права собственности на часть дома. МОРП была исключена из числа ответчиков по делу, суд не привлекал к участию в деле Регистрационную палату и никакого обязывающего МОРП решения не выносил.

Комментарий. Судом правильно расценены указанные обстоятельства как уклонение стороны от государственной регистрации перехода права. Имаметдинову Палатой было разъяснено его право в соответствии со ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявить иск к уклоняющейся стороне о признании права собственности и о регистрации перехода права. Решение суда об удовлетворении такого иска является основанием для регистрации перехода права собственности по заявлению одной стороны в МОРП. После предъявления Имаметдиновым иска к Яценко о признании права собственности на часть жилого дома, являющуюся предметом договора дарения, и исключении из числа ответчиков Регистрационной палаты решением городского суда за Имаметдиновым признано право собственности на часть жилого дома.

Наиболее частой причиной отказа в государственной регистрации или невозможности осуществления государственной регистрации является несоответствие правоустанавливающих документов требованиям ст. 18 Закона.

Так, Андрейко предъявила иск к МОРП и Комитету по управлению имуществом Подольского района о регистрации договора от 1992 г. о передаче агрофирмой Щапово ей квартиры в многоквартирном доме в п. Щапово, сославшись на то, что договор не был своевременно зарегистрирован в порядке, установленном ранее действующим законодательством, т.е. в Комитете по управлению имуществом Подольского района, а в настоящее время МОРП отказывается произвести регистрацию ее права. Представитель Комитета по управлению имуществом требований не признал, указав, что истица в 1993 г. уехала на постоянное место жительства в Якутию и оформила бронь на квартиру как наниматель. Решением Подольского городского суда от 20.11.2000 требования Андрейко удовлетворены. Рассмотрев дело в отсутствие представителя Регистрационной палаты, суд обязал МОРП произвести регистрацию договора от 16.10.92, заключенного Андрейко и агрофирмой. При этом суд указал, что договор был сторонами подписан и в настоящее время Комитет незаконно уклоняется от регистрации договора. Решение суда в кассационном порядке обжаловано не было.

Комментарий. В данном случае МОРП не имела возможности произвести регистрацию договора и права Андрейко на квартиру по той причине, что документы на квартиру не подтверждали право собственности Андрейко на квартиру. Договор о передаче квартиры в собственность не был зарегистрирован, кроме того, ее права на квартиру при оформлении брони были определены как нанимателя. Комитет по управлению имущества права собственности истицы на квартиру не признавал, от регистрации договора в МОРП отказывался.

Завадский обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему 02.02.2000 на основании ст. 19 Закона произвести регистрацию сделки, а также выдать свидетельство о праве собственности на квартиру в доме в г. Сергиевом Посаде, которую он приобрел на основании договора о долевом участии в строительстве дома, произведя все необходимые выплаты. Представитель МОРП требований не признал, указав, что заявитель представил договор о долевом участии в строительстве от 19.01.95, т.е. после завершения 26.11.93 строительства дома, вследствие чего сделка может считаться притворной в соответствии с требованиями п. 2 ст. 170 ГК РФ. Суд в порядке ст. 161 ГПК РСФСР рассмотрение дела отложил и предложил Завадскому оформить свои требования в общеисковом порядке. Решением Сергиево - Посадского городского суда от 23.02.2000 требования Завадского к МП Таймыр о признании права собственности на квартиру удовлетворены.

Комментарий. Палата не имела возможности произвести регистрацию права собственности Завадского по договору, поскольку дата составления договора не соответствовала периоду строительства дома, что свидетельствует о несоответствии представленного заявителем договора от 19.01.95 требованиям Закона к правоустанавливающим документам. Суд, рассмотрев дело в порядке искового производства, признал право собственности Завадского на квартиру. Решение суда является основанием для осуществления государственной регистрации.

Волобуева и Султанов обратились в Королевский городской суд с жалобой на действия МОРП, 02.06.2000 отказавшей им на основании ст. 20 Закона произвести регистрацию нотариально удостоверенного 17.05.2000 договора купли - продажи нежилого помещения в г. Юбилейный в общую совместную собственность. Из письма МОРП усматривается, что заявителям было отказано по тем основаниям, что документы, представленные на регистрацию, не соответствуют требованиям действующего законодательства, т.е. в нарушение ст. 256, 257 ГК РФ право общей совместной собственности может возникнуть лишь в случаях, предусмотренных Законом, поэтому у заявителей как покупателей нежилого помещения может возникнуть только право общей долевой собственности.

Комментарий. Палата отказалась произвести регистрацию противоречащей требованиям Закона сделки и установленного ею права общей совместной собственности на нежилые помещения, полагая, что общая совместная собственность не могла возникнуть у истцов, т.к. они не являются супругами или членами крестьянского, фермерского хозяйства.

Смык обратился с жалобой на действия МОРП, отказавшей произвести регистрацию договора от 17.03.99 о передаче Отделением морской инженерной службы ему в собственность квартиры в п. Купавна. Из имеющегося в деле письменного отказа МОРП от 17.08.99 усматривается, что ни Отделение, ни глава г. Железнодорожный, издавший постановление о приватизации этой квартиры, не вправе были распоряжаться квартирой, т.к. документы, подтверждающие их права на жилье, отсутствуют, а из акта фактического распределения нового дома эта квартира значится за Управлением начальника строительства ВМФ. Решением Железнодорожного городского суда от 25.01.2000 требования Смык признаны необоснованными.

Комментарий. Документы заявителя не подтверждали право собственности Отделения морской инженерной службы на спорную квартиру, в связи с чем Палата не имела возможности произвести государственную регистрацию.

Солдатова обратилась с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли - продажи 1/2 части дома у Молодцовой в д. Глазово от 29.04.66, удостоверенного сельским Советом, по тем основаниям, что договор купли - продажи содержит много неточностей в указании предмета сделки. Заявительнице было разъяснено ее право обращения в суд с иском о признании права собственности на дом или с заявлением об установлении факта владения частью дома на праве собственности, заявительница от жалобы отказалась, и определением Серпуховского городского суда от 03.07.2000 производство по делу прекращено.

Комментарий. Палата не имела возможности идентифицировать объект недвижимости по договору купли - продажи дома, что повлекло отказ в регистрации.

Живцов и Бизюлина обратились в Каширский городской суд с жалобой на отказ МОРП в государственной регистрации договора дарения доли в праве на квартиру. Из дела усматривается, что квартира принадлежала заявителям на праве совместной собственности. Нотариус г. Каширы Зайцев И.Я. удостоверил договор дарения доли в праве на квартиру от Бизюлиной к Живцову, основываясь лишь на заявлениях указанных лиц о том, что они считают свои доли равными. При этом нотариусом никаких указаний о достигнутом между сособственниками соглашений об определении долей в праве совместной собственности в договор дарения включено не было. Решением Каширского городского суда от 06.08.99, оставленным без изменения кассационной инстанцией, в удовлетворении жалобы к Московской областной регистрационной палате отказано. Судебными инстанциями отмечено, что необходимость в таких ситуациях прекращения совместной собственности и возникновения права долевой собственности вытекает из положений ч. 3 ст. 24 Закона, а также ст. 164, 131 и 223 ГК РФ.

Комментарий. Палата не имела возможности произвести регистрацию договора по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 254 ГК РФ раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел доли одного из них возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество. При этом объем прав, которым имеет намерение распорядиться участник совместной собственности, должен быть определен. В представленных на регистрацию документах отсутствовали какие-либо сведения о прекращении права совместной и возникновении права долевой собственности у заявителей. Следовательно, правоустанавливающие документы дарителя на момент представления в учреждение юстиции свидетельствовали об отсутствии у Бизюлиной права распоряжения долей в праве собственности на квартиру.

4. Регистрация сделок, заключенных в простой

письменной форме

С введением в действие Федерального закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним договоры, связанные с отчуждением недвижимого имущества, могут совершаться в простой письменной форме.

После проведения правовой экспертизы на основании договора, совершенного в простой письменной форме, Регистрационная палата осуществляют государственную регистрацию договоров и перехода права собственности. Это - новелла Гражданского кодекса РФ, которая подчас также влечет судебные споры.

Так, нотариусом г. Протвино Ивановым А.Н. было вынесено постановление об отказе в совершении нотариальных действий по удостоверению договора купли - продажи квартиры Петровской от 13.02.99. Основанием к отказу послужил факт приобретения продавцом квартиры, расположенной в г. Протвино, по договору мены, заключенному в простой письменной форме и зарегистрированному в установленном Законом порядке. Право собственности, возникшее у сторон из указанного договора, было зарегистрировано. Мотивируя отказ в совершении нотариального действия, нотариус руководствовался тем обстоятельством, что ответственность регистратора и лица, проводившего правовую экспертизу договора мены, заключенного гражданами в простой письменной форме, не регламентирована действующим законодательством. При этом в постановлении об отказе нотариус сделал вывод о возможности наложения персональной ответственности за юридическую чистоту как первой, так и второй сделок. Решением Протвинского районного суда от 05.03.99, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда от 26.04.99, жалоба Петровской на действия нотариуса удовлетворена, постановление об отказе в совершении нотариального действия признано неправомерным. Суд обязал нотариуса Иванова А.Н. удостоверить договор купли - продажи квартиры.

Комментарий. Судебными актами отмечено, что сомнения нотариуса в законности ранее заключенной сделки не свидетельствуют о ее недействительности. С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок: ренты (пожизненного содержания с иждивением) - ст. 584 ГК РФ, договора ипотеки (залога недвижимости) - ст. 339 ч. 2 ГК РФ, брачного договора (контракта) - ст. 41 Семейного кодекса РФ, а также при внесении изменений и дополнений в договор, ранее заключенный в нотариальной форме. В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ лишь по желанию могут придать им нотариальную форму.

Кокарева обратилась в Клинский городской суд с иском к Клинскому представительству МОРП о признании действительным договора купли - продажи и признании права собственности на земельный участок, который она 29.10.96 купила у Худобиной, заключив договор купли - продажи земельного участка в простой письменной форме. По этому договору Кокаревой уплачены деньги за участок и погашена задолженность Худобиной перед садоводческим товариществом. Для оформления договора в установленном порядке Худобиной была выдана доверенность на Мальчикову. Однако дальнейшее оформление сделки произведено не было, т.к. 19.12.98 Худобина погибла, ее наследницей является несовершеннолетняя дочь. В 1999 г. Мальчикова обратилась в Регистрационную палату для оформления сделки, но в связи с прекращением действия доверенности от продавца ей в регистрации было отказано. Суд указал, что сделка купли - продажи земельного участка 29.10.96 должна была быть нотариально удостоверена, а поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность, такая сделка считается ничтожной. Поэтому у истицы, по мнению суда, не возникло право собственности на земельный участок. Нарушений прав истицы со стороны Регистрационной палаты суд не установил.

По изложенным основаниям иск Кокаревой к МОРП о признании договора купли - продажи действительным и признании права собственности на земельный участок решением Клинского городского суда от 06.04.2000 оставлен без удовлетворения. В судебном заседании суд разъяснил истице право заявить ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве надлежащего ответчика в порядке ст. 36 ГПК РСФСР наследницы умершей Худобиной, однако истица от этого отказалась.

Комментарий. Представляется, что в случае предъявления Кокаревой требований к надлежащему ответчику решение могло быть другим, при этом истицей суду должны были быть представлены доказательства о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, она не противоречила Закону. В случае признания сделки действительной по основаниям ст. 165 ГК РФ решение суда в соответствии со ст. 28 Закона может явиться основанием для проведения регистрации.

Петров обратился в суд с жалобой на действия Пушкинского филиала МОРП, которая первоначально приостановила, а затем своим постановлением от 26.06.99 отказала ему в регистрации права собственности по заключенному им с Голиковым 19.05.99 договору купли - продажи земельного участка на основании ст. 20 Закона со ссылкой на то, что в представленных в Палату документах отсутствует документ, который подтверждал бы права собственности продавца на земельный участок, не представлено нотариально заверенное согласие жены продавца на продажу участка, факт оплаты ничем не подтвержден, договор, составленный в простой письменной форме, не был подписан в присутствии представителя МОРП, что можно было бы восполнить, если бы стороны лично представили договор в Регистрационную палату. Решением Королевского городского суда от 27.12.99 жалоба Петрова была удовлетворена, суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию договора купли - продажи земельного участка, заключенного Петровым и Голиковым, с выдачей Петрову свидетельства о государственной регистрации его права на земельный участок площадью 300 кв. м. При этом суд указал, что заключение договора в простой письменной форме не противоречит требованиям ГК РФ, что право Голикова на земельный участок подтверждается свидетельством, выданным МОРП 12.05.99, что требования МОРП о предоставлении дополнительных документов, таких как согласие жены Голикова об оплате, противоречат требованиям ст. 4 и 17 Закона. В кассационной жалобе МОРП указала, что суд не учел требований ст. 164 ГК РФ об обязательной регистрации сделок с землей, а также ст. 35 Семейного кодекса РФ о том, что для совершения сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Требование о представлении доказательств о произведенном платеже, по мнению Палаты, основано на ст. 488 ГК РФ, согласно которой, если имущество продано в кредит или с рассрочкой, после регистрации перехода права к покупателю у продавца возникает право залога на проданное имущество, а залог как обременение также подлежит государственной регистрации в порядке ст. 131 ГК РФ. Кроме того, поскольку в соответствии со ст. 13 Закона МОРП осуществляет правовую экспертизу документов и проверку законности сделки, что означает выяснение наличия правоспособности граждан, соответствия их намерений содержанию договора, то присутствие обеих сторон при обращении с заявлениями о регистрации должно быть обязательным. Определением судебной коллегии МОС от 14.03.2000 решение суда было отменено как незаконное. Однако повторным решением Королевского городского суда от 06.07.2000, повторившим доводы первого решения, жалоба Петрова вновь была удовлетворена, суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию договора и выдать Петрову свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок. В кассационном порядке решение не обжаловалось.

Комментарий. На момент обращения Петрова в Палату регистрация договора не могла быть произведена по указанным ранее доводам. Однако при повторном рассмотрении дела суд, восполняя недостающие документы доводами по другим представленным доказательствам, установил, что расчеты между сторонами произведены, согласие жены продавца имущества имеется. Регистрация в данном случае могла быть произведена только при наличии решения суда в связи с недостатками представленных документов и уклонением стороны по сделке от государственной регистрации.

5. Отказ в государственной регистрации

Закон предоставил Регистрационной палате право отказывать в регистрации сделок и прав по ним. Основания и порядок оформления отказа в государственной регистрации изложены в ст. 20 Закона. Кроме того, указание на иные причины отказа имеются еще в ст. 13 Закона, которая содержит положения о том, что отказ следует при наличии противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества. Статья 19 Закона обязывает регистратора отказать в государственной регистрации, если не устранены причины, препятствующие государственной регистрации в течение сроков приостановления государственной регистрации.

Так, Корниенко обратилась в суд с жалобой на отказ МОРП произвести регистрацию ее права собственности на приобретенные ею на аукционе 10.08.99 здания универмага и котельной в п. Уваровка и просила также признать выданное Можайскому РАЙПО свидетельство о государственной регистрации указанных объектов на праве собственности недействительным. Представитель МОРП против заявленных требований возражал, указав, что Можайским РАЙПО были представлены все необходимые документы для правовой регистрации в качестве собственника, она является по данным реестра первоначальным собственником недвижимости, поэтому переход права от Уваровского ПОСПО к Корниенко по результатам аукциона не может быть зарегистрирован. Конкурсный управляющий по делу о признании Уваровского ПОСПО банкротом полагал, что Корниенко как победитель аукциона должна быть зарегистрирована собственником универмага и котельной.

Решением Можайского городского суда от 21.07.2000 свидетельство о государственной регистрации права собственности на универмаг и котельную за Можайским РАЙПО признано недействительным. Суд обязал МОРП произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимость за Корниенко. При этом суд, признавая действия МОРП неправомерными, указал, что по акту госкомиссии о приеме здания универмага в эксплуатацию заказчиком строительства указан Можайский РПС. Однако здания сразу же были переданы на баланс Уваровского ПОСПО, в 1995 г. БТИ зарегистрировало строения за Уваровским ПОСПО. Договор о передаче зданий между ПОСПО и РАЙПО не заключался. Решением арбитражного суда от 30.11.99 постановление собрания уполномоченных Уваровского ПОСПО о ликвидации общества и передаче имущества РАЙПО признано недействительным. Как указал суд, изложенное свидетельствует о том, что недвижимость принадлежала ПОСПО и истица приобрела на аукционе его имущество. Кроме того, поскольку 15.04.97 службой судебных приставов на здание универмага был наложен арест, МОРП не вправе была производить регистрацию права за Можайским РАЙПО. В кассационном порядке дело не рассматривалось.

Комментарий. Регистрация права собственности РАЙПО на здание универмага и котельной могла быть отменена в установленном порядке после вынесения решения арбитражного суда 30.11.99. Однако этого сделано не было, что повлекло отказ в регистрации прав Корниенко как покупателя на аукционе, поэтому решение суда в части обязания МОРП произвести регистрацию является правильным. Однако Можайский городской суд должен был не ограничиваться признанием недействительным свидетельства о государственной регистрации, необходимо было признать недействительной саму регистрацию права собственности Можайского РАЙПО на указанные объекты недвижимости. В то же время необходимо отметить, что наложение ареста на имущество не является препятствием к регистрации права собственности на него, так как арест является запретом только к распоряжению имуществом, поэтому с доводом решения об обратном нельзя согласиться.

Так, Лотошинский городской суд удовлетворил жалобу Потапова на отказ Регистрационной палаты в регистрации договора о передаче квартиры в собственность, указав, что истец представил в Палату все необходимые документы для регистрации. Между тем при проведении правовой экспертизы документов Палатой было выявлено противоречие между заявляемыми Потаповым правами на квартиру, являющуюся частью жилого дома, и уже зарегистрированным ранее правом долевой собственности на указанный дом за Капиной и Антоновой в размере 1/4 доли за каждой. Установление таких противоречий согласно ст. 20 Закона является основанием к отказу в регистрации. Таким образом, между Потаповым, Капиной, Антоновой существовал спор о праве на дом, который подлежал разрешению в суде. Однако суд применительно к требованиям ст. 161 ГПК РСФСР рассмотрение дела не отложил и не разъяснил заявителю право обращения в суд с иском о признании права собственности на часть дома. Капина и Антонова к участию в деле не привлекались. Суд рассмотрел дело как жалобу на отказ МОРП и ее удовлетворил.

Комментарий. Суд не принял во внимание, что договор о передаче Потапову в собственность квартиры не соответствовал требованиям Закона РФ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, т.к. этот Закон предусматривает бесплатную передачу в собственность жилых помещений, но на этот дом было ранее зарегистрировано право долевой собственности двух лиц в 1/4 доле каждому, поэтому отнесение дома к государственному или муниципальному жилому фонду произведено без достаточных к тому оснований. В соответствии с п. 9 ст. 12 Закона при выделении или разделении объекта в Реестре открывается новый раздел со ссылкой на ранее существовавший объект. Из этого следует, что невозможно одновременно регистрировать права на объект в целом и на часть этого объекта. Определением судебной коллегии МОС решение суда было отменено.

Законом предусмотрено, что сообщение об отказе в регистрации направляется заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления. В случае отказа регистрирующий орган руководствуется утвержденной приказом Министерства юстиции РФ, Министерства имущественных отношений РФ, Государственного комитета РФ по строительству и жилищно - коммунальному комплексу, Федеральной службы земельного кадастра России от 03.07.2000 N 194/16/1/168 Инструкцией о порядке заполнения и выдаче свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах. В частности, Инструкцией предусмотрено, что сообщение об отказе составляется на официальном бланке учреждения юстиции по регистрации прав и должно сдержать: исходящий номер, дату направления сообщения заявителю, его фамилию, имя, отчество и адрес, ссылку на Федеральный закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указание на причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации, а также разъяснение возможности обжалования отказа в регистрации в судебном порядке.

Как было указано ранее, государственная регистрация носит заявительный характер. Это означает, что регистрационные действия в соответствии с требованиями ст. 13, 16, 17, 18 Закона начинаются со дня подачи в Регистрационную палату сторонами по сделке письменных заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации.

Таким образом, при обращении в суд граждан с жалобами на отказ в государственной регистрации суду необходимо устанавливать, соблюден ли гражданином установленный Законом порядок обращения в Палату с заявлением о государственной регистрации, а именно: подавалось ли письменное заявление с приложением необходимых для регистрации документов, оплачивалась ли регистрация. Если документы не были приняты в связи с отсутствием полного комплекта правоустанавливающих документов в подлинниках и копиях, документов технического учета, документов об оплате регистрации, а также не представлены необходимые заявления и др., действия рег