Информация

Обзор практики рассмотрения судами Московской области дел, связанных с применением Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04 июля 2001 года (часть I).

Введение

 Гражданским кодексом Российской Федерации введена государственная регистрация вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация - новый правовой институт, направленный на усиление роли государства в сфере гражданского оборота объектов недвижимости. Целью государственной регистрации является защита прав собственников и обладателей иных вещных прав на недвижимость, обеспечение законности в сфере рынка недвижимости, создание единой информационной базы об объектах и субъектах прав на недвижимое имущество.

В ст. 131 ГК РФ определены основополагающие принципы государственной регистрации и указано на то, что порядок государственной регистрации и основания отказа в проведении регистрации устанавливаются самостоятельным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ (далее - Закон) вступил в силу 31.01.98 и установил в развитие требований ГК РФ единый на всей территории Российской Федерации порядок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В Московской области государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество была введена Законом Московской области от 01.02.96 N 3/96-ОЗ "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных прав и сделок на территории Московской области". Указанным Законом субъекта Федерации было установлено правило, по которому на территории Московской области государственную регистрацию имущественных прав стал осуществлять специализированный государственный орган - Регистрационная палата. Положение о Регистрационной палате утверждено постановлением Главы Администрации Московской области от 25.03.96 N 99-ПГ. Новая редакция Положения утверждена постановлением Губернатора Московской области от 12.05.98 N 124-ПГ, изменения и дополнения внесены 09.03.99 N 59-ПГ. Формирование территориальных подразделений Регистрационной палаты началось с конца 1996 года и осуществлялось в течение 1997 года. Таким образом, к моменту вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Регистрационная палата имела свои управления и отделы во всех административных образованиях области и с 31.01.98 на территории всей Московской области приступила к проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в полном соответствии с Федеральным законом.

После 31.01.98 государственную регистрацию предусмотренных Гражданским кодексом РФ вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Московской области как единого регистрационного округа осуществляет исключительно учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Московская областная регистрационная палата. В настоящее время штатная численность МОРП составляет 800 сотрудников, из которых 49% - юристы с высшим образованием.

На 01.01.2001 в базе данных Палаты накоплена информация о регистрации более 1977 тыс. прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним и свыше 175 тыс. субъектов предпринимательской деятельности. Необходимость в использовании накопленных МОРП сведений возрастает. За период деятельности Регистрационной палатой отработано свыше 60 тысяч запросов граждан и организаций о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества и о субъектах предпринимательской деятельности. При этом основную массу составляют запросы судебных, правоохранительных органов, службы судебных приставов.

С введением в действие Закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Обязательная нотариальная форма сохранена для следующих сделок: ренты (пожизненного содержания с иждивением) - ст. 584 ГК РФ, договора ипотеки (залога недвижимости) - ст. 339 ч. 2 ГК РФ, брачного договора (контракта) - ст. 41 Семейного кодекса РФ, а также при внесении изменений и дополнений в договоры, ранее заключенные в нотариальной форме. В отношении других сделок с недвижимостью стороны согласно ст. 163 ГК РФ лишь по желанию могут придать им нотариальную форму.

Вместе с тем граждане вправе представить на государственную регистрацию договор, заключенный ими в простой письменной форме. В таком случае Регистрационная палата осуществляет правовую экспертизу сделки, проверяет ее законность, после чего производятся регистрационные действия по внесению записей в Единый государственный реестр прав.

За период действия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" количество гражданских дел в судах Московской области с участием МОРП, связанных с применением этого Закона, постоянно увеличивается. В 1998 г. было рассмотрено около 100 дел, в 1999 г. - 170, в 2000 г. - более 400 дел. Большое количество составляют дела, связанные с отказом в государственной регистрации, о признании недействительными договоров, с регистрацией договоров или прав и т.д. Проведенное судебной коллегией Московского областного суда и Московской областной регистрационной палатой обобщение практики рассмотрения дел по обжалованию действий Регистрационной палаты показало, что применение Закона вызывает много проблем и непониманий. Далекий от совершенства Закон наделил регистрационные органы значительными полномочиями, осуществление которых для регистраторов является обязательным, а для граждан этот Закон, по сути, являющимся процессуальным законом, обернулся необходимостью обращаться в суд за подтверждением своих прав на недвижимое имущество. Обобщение дел, рассмотренных судами области, показало, что подходы судей к рассмотрению дел, связанных с правами на недвижимое имущество, существенно различаются в применении как процессуальных, так и материальных норм права. Настоящее обобщение направлено на выявление проблемных вопросов, возникающих у судов и государственных регистраторов при применении законодательства и рассмотрении дел, связанных с возникновением, переходом и прекращением прав на недвижимое имущество, и на формирование единой соответствующей требованиям закона правоприменительной практики.

 2. Отдельные понятия, встречающиеся в Законе

 В Законе дано понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 2); установлена обязательность государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 4); определен порядок государственной регистрации (ст. 12-21);

названы участники отношений по государственной регистрации (ст. 5); определены правовой статус и компетенция органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 9).

Согласно ст. 131 ГК РФ, а также ст. 2 Закона государственная регистрация - это юридический акт признания государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимость.

Полномочия по осуществлению регистрации от имени государства возложены на специализированный государственный орган - учреждение юстиции по государственной регистрации в Московской области - это Московская областная регистрационная палата (далее - МОРП или Палата).

В соответствии с требованиями Закона постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.98 N 219 утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр или ЕГРП).

ЕГРП представляет собой унифицированную систему записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав. Правилами установлены формы ЕГРП и строгий порядок их заполнения. С введением государственной регистрации учреждение юстиции по регистрации - Регистрационная палата, как и правообладатели, поставлены в жесткие рамки: правообладатели обязаны осуществить государственную регистрацию своих прав с соблюдением тех требований, которые предъявлены Законом и Правилами ведения ЕГРП к документам и содержащимся в них сведениям. Регистрационная палата может осуществить государственную регистрацию сделок и прав только при наличии необходимых для этого документов и сведений для внесения в ЕГРП.

ЕГРП состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта (подраздел I), записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя (подраздел II), записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом (подраздел III).

При этом описание объекта должно содержать его адрес (местоположение), наименование, назначение (для земельных участков указывается категория земель), общая площадь (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру), кадастровый (при отсутствии - условный) номер, инвентарный номер, литер, этажность (этаж). Эти сведения берутся из документов учета, удостоверенных организациями, осуществляющими кадастровый и технический учет.

После описания объекта в ЕГРП указывается вид права. Если объект находится в общей долевой собственности, указывается доля в праве собственности в виде правильной простой дроби, вносятся сведения о владельцах прав. Если владельцами прав являются физические лица, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения.

Записи о сделках с объектами недвижимого имущества, ограничениях, обременениях вещных прав содержат сведения о сторонах, предмете, условиях и сумме сделки. Правилами ведения ЕГРП установлены требования к записям в ЕГРП о сделках, прекращении прав, их ограничении, обременении, утверждены формы штампов регистрационных надписей на документах, свидетельства о государственной регистрации прав.

Регистрирующие органы в своей деятельности строго руководствуются указанными Правилами при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как предназначение ЕГРП именно в том, что в нем должна содержаться исключительно четкая правовая информация об объекте недвижимости и правах на него.

Однако создание и требования строго формализованной системы записей о правах на недвижимое имущество не имеют отражения в принятых много ранее законодательных актах, которыми руководствуются судебные органы при рассмотрении дел по спорам с недвижимостью, в первую очередь в ГПК РСФСР. При отсутствии в акте судебного органа, вынесенном после 31.01.98, всех данных, подлежащих внесению в ЕГРП, регистратор либо правообладатель вправе запросить суд о порядке исполнения соответствующего решения в соответствии со ст. 28 Закона.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

К объектам недвижимости, подлежащим регистрации, относятся: земельные участки (ст. 130 ГК РФ), участки недр (ст. 130 ГК РФ), обособленные водные объекты недр (ст. 130 ГК РФ), леса, многолетние насаждения (ст. 130 ГК РФ), здания (ст. 130 ГК РФ), части здания (ст. 5 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), сооружения (ст. 130 ГК РФ), сооружения над и под землей, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), нежилые помещения (ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья"), предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ), жилые дома и их части (ст. 558 ГК РФ), в том числе жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями (ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики", ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" квартиры, их части (ст. 289, 558 ГК РФ), состоящие из одной или нескольких комнат, жилые помещения в квартирах (ст. 16 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"), иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания (ст. 1 Закона "Об основах федеральной жилищной политики"), комнаты (ст. 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"); дачи, садовые дома, гаражи и иные строения потребительского назначения (ст. 56 "Основ законодательства РФ о нотариате", ст. 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), садовые дома, хозяйственные строения и сооружения на садовых участках (ст. 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"), объекты незавершенного строительства (ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Регистрация сделки - это подтверждение взаимных обязательств сторон, а в некоторых случаях и подтверждение возникшего права приобретателя, это и способ придания сделке ее юридической значимости.

Регистрация прав по сделке - это запись о праве, состоящая из записи четырех элементов: субъекта права (правообладатель), объекта права (имущество), вид права (собственность или иные вещные права), основание (правоустанавливающий документ).

Законодатель не дал четкого указания о том, регистрируются ли все сделки по недвижимости, всегда ли регистрируется сделка и переход права по ней или возможна регистрация перехода права на недвижимость без регистрации сделки.

Не совсем четкая редакция ст. 164 ГК РФ по вопросу регистрации отсылает к ст. 131 ГК РФ и Закону. Однако ст. 131 ГК РФ предусматривает лишь виды подлежащих регистрации прав на имущество, но не виды сделок, подлежащих регистрации. Этот пробел восполняется ознакомлением с нормами части второй ГК РФ по отдельным договорам, предметом которых является недвижимость. Так, ст. 551 ГК РФ предусматривает регистрацию перехода права собственности на недвижимость по договору купли - продажи, но не говорит о регистрации самого договора, поэтому можно сделать вывод о том, что договор купли - продажи недвижимости регистрируется только тогда, когда это прямо предусмотрено законом. В других случаях регистрации подлежат как сделка с недвижимостью, так и переход права по ней. Кроме того, по сделкам с недвижимостью может быть произведена регистрация только перехода права по ним.

Так, обязательной регистрации подлежат следующие сделки и права по ним:

1) договор купли - продажи жилых помещений и долей в праве собственности на жилое помещение, в том числе находящееся в общей долевой собственности (ст. 251, 558 ГК РФ);

2) договор залога (ипотеки) (ст. 339 ГК РФ);

3) соглашение об уступке требования, основанной на сделке, подлежащей регистрации (ст. 389 ГК РФ);

4) договор купли - продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ);

5) договор дарения недвижимого имущества (доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 574 ГК РФ);

6) договор пожертвования недвижимого имущества (ст. 582 ГК РФ);

7) договор ренты недвижимого имущества (в том числе постоянной, пожизненной) (ст. 584 ГК РФ);

8) договор пожизненного содержания с иждивением (ч. 2, ст. 601, 584 ГК РФ);

9) договор аренды зданий, сооружений, заключенный на срок не менее одного года (ст. 609, 651 ГК РФ);

10) договор аренды предприятия (ст. 659 ГК РФ);

11) договор мены жилых помещений (договор мены долей в праве собственности на жилое помещение);

12) договор о передаче квартиры государственного или муниципального жилищного фонда в собственность гражданам, проживающим в данном помещении (ст. 1 Закона "О приватизации жилищного фонда в РСФСР") и др.

Статьей 131 ГК РФ предусмотрено осуществление государственной регистрации обременений, ограничений прав собственности и других вещных прав. Законом о государственной регистрации определено, что ограничения (обременения) - это наличие установленных Законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда и др.). Таким образом, Законом термины "ограничения" и "обременения" использованы как синонимы.

Однако вопрос о понятии ограничений (обременении) относится к числу проблем, недостаточно разработанных юридической наукой, поэтому существуют неясности и разночтения при их применении, связанные в том числе и с тем, что ограничения (обременения) различны по правовой природе и своим последствиям.

Наличие ограничений (обременений) означает, что при переходе вещных прав недвижимое имущество переходит к новому правообладателю вместе с соответствующими ограничениями и обременениями. Осуществление государственной регистрации ограничений (обременений) создает условия для того, чтобы приобретатель мог узнать о наличии таких ограничений (обременений).

Государственной регистрации в качестве самостоятельных обременений подлежат ипотека и сервитут. Записи о наличии обременений в виде аренды осуществляются при регистрации договора аренды в установленном Законом порядке и вносятся в Реестр. При доверительном управлении вносятся записи о передаче недвижимого имущества. Записи о наличии ареста (запрещения) вносятся в ЕГРП, основанием для внесения этих записей служат акты судебных и иных органов, наложивших арест.

 3. Как регистрируются сделки с недвижимым имуществом, заключенные до и после принятия Закона

 Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение в случаях, установленных Законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Сама сделка с недвижимостью должна регистрироваться только в случаях, предусмотренных Законом. Таким образом, пункт 1 ст. 165 ГК РФ о ничтожности сделки при несоблюдении требования о государственной регистрации может применяться только к тем договорам, в отношении которых Законом установлено требование о государственной регистрации.

Поскольку сделка по отчуждению имущества согласно ст. 223 ГК РФ считается заключенной, а право перешедшим лишь после их регистрации, момент возникновения права на недвижимость совпадает с моментом государственной регистрации, если иное не предусмотрено Законом. Ст. 223 ГК РФ применяется к тем случаям, когда имущество приобретается по сделке. Однако, как быть, если сделка была заключена или право возникло до момента вступления в силу Закона?

Как определить в таких случаях момент возникновения права на недвижимость? В связи с этим необходимо рассмотреть все возможные варианты.

1. Согласно ст. 6 Закона права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона, признаются юридически действительными, если сделка, заключенная до 31.01.98, была зарегистрирована, вернее, учтена в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством. Так, правоустанавливающие документы на жилые дома и помещения подлежали регистрации в органах БТИ, а в сельской местности в соответствии со ст. 239, 257 ГК РСФСР 1964 г. регистрация осуществлялась в исполнительных комитетах местных Советов. Правоустанавливающие документы на земельные участки в период с 25.04.91 по 27.10.93 нигде не регистрировались. В указанный период времени земельные участки предоставлялись гражданам местными Советами народных депутатов постановлениями, причем в период с 19.03.92 выдавались также свидетельства по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ N 177 от 19.03.92. После 27.10.93 в соответствии с Указом Президента РФ N 1767 от 27.10.93 документы, подтверждающие право собственности на земельные участки, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, без регистрации в комитетах эти документы являлись недействительными; правоустанавливающие документы на нежилые строения и сооружения, хотя и могли быть зарегистрированы каким-либо органом, но после вступления в силу Закона, т.е. после 31.01.98, необходимо уточнять полномочия такого органа на осуществление регистрации и значение проведенной регистрации для признания прав на недвижимое имущество. Кроме того, как ранее было указано, в Московской области государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществлялась специализированным органом - Регистрационной палатой на основании Закона МО от 01.02.96 N 3/96-ОЗ "О единой системе государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности, имущественных прав и сделок на территории Московской области".

Если указанные требования были соблюдены, права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Момент возникновения права по сделке, заключенной до 31.01.98, совпадает с моментом регистрации этой сделки до 31.01.98. В таком случае правообладатель пользуется своими полномочиями без дополнительной регистрации по новому Закону.

В то же время в соответствии с требованиями п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона это право должно быть зарегистрировано в тех случаях, когда собственник решил распорядиться своим недвижимым имуществом, т.е. заключить договор купли - продажи, дарения, мены, залога и т.д. Иными словами, при совершении сделки с недвижимым имуществом ранее возникшие права на него должны быть зарегистрированы (перерегистрированы), но уже по правилам нового Закона.

Так, в суд обратилась Радугина с жалобой на действия МОРП, отказавшей ей в регистрации договора купли - продажи квартиры с Гладковой. Из материалов дела видно, что право собственности Гладковой на квартиру в г. Дубне возникло на основании договора мены и было учтено, зарегистрировано в БТИ 16.10.96. Гладкова продала эту квартиру истице 23.06.98 по нотариально удостоверенному договору. МОРП отказала Радугиной в регистрации ее права на квартиру, ссылаясь на п. 2 ст. 13 Закона, согласно которой регистрация права согласно п. 2 ст. 6 Закона возможна только при наличии регистрации прав бывшего правообладателя, т.е. Гладковой, на данный объект в Регистрационной палате. Решением Дубненского городского суда от 11.12.98, оставленным без изменения определением судебной коллегии Московского областного суда (далее - МОС) от 26.01.99, требования Радугиной удовлетворены. Суд, обязав Палату произвести регистрацию ее права по договору купли - продажи от 23.06.98, исходил из того, что право собственности на квартиру у Гладковой возникло до вступления в силу ранее указанного Закона, поэтому согласно ст. 8 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" применению подлежит действовавший до этого порядок регистрации недвижимого имущества. Суд в решении указал, что Регистрационная палата не оспаривала право Гладковой на квартиру. В ответе МОС на надзорную жалобу МОРП указано на право суда своим решением восполнять права граждан, обратившихся за их защитой, а также на нецелесообразность отмены решения суда.

 Комментарий. Судебными инстанциями не было учтено, что в данном случае первоначальный правообладатель Гладкова представила суду доказательства государственной регистрации ее права собственности, возникшего по договору мены, осуществленной до 31.01.98. Однако регистрация иной сделки после 31.01.98, в данном случае купли - продажи квартиры возможна только при наличии государственной регистрации прав на данный объект в ЕГРП. Довод о восполняющей функции решения судебного органа в данном случае также не применим, так как судебное решение не заменяет регистрацию. Ссылка суда на то, что Регистрационная палата право собственности Гладковой не оспаривала, не соответствует самой сути отказа в государственной регистрации.

В связи с изложенным необходимо упомянуть, что первоначально законодатель по вопросу перерегистрации ранее возникших прав проявил определенную непоследовательность. Так, согласно п. 8 Федерального закона N 52-ФЗ от 30.11.94 "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" указано, что "впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Согласно п. 6 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса РФ" от 22.12.95 нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса. К договорам, предложения заключить которые направлены до 01.03.96 и которые заключены после 31.03.96, применяются нормы части второй Кодекса о форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации. Впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом". Только с принятием Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вопрос получил однозначное решение - государственная регистрация ранее возникших прав является обязательной в случае распоряжения правообладателем этой недвижимостью.

2. Если сделка, совершенная до 31.01.98, не была зарегистрирована до этого времени по ранее действовавшим правилам, в таком случае в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона лицо становится правообладателем по сделке лишь после ее регистрации по новому Закону. Момент перехода права на другое лицо наступит лишь при регистрации сделки и права по правилам нового Закона. Однако для проведения регистрации по Закону необходимо подтверждение этих сделок и прав в судебном порядке путем предъявления таких исков как о признании права собственности, установлении факта владения недвижимостью на праве собственности, о признании сделки действительной и т.д.

Так, указанная норма позволила 02.06.2000 МОРП отказать Шаровой в регистрации договора дарения ей дома в г. Можайске матерью Копеиной, удостоверенного нотариусом Можайской ГНК 17.03.94. Сделка в БТИ до 31.01.98 зарегистрирована не была, а 13.07.97 Копеина умерла. Палата, отказывая в государственной регистрации, указала, что ст. 223, 574 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, но регистрация договора и прав по нему в связи со смертью бывшего правообладателя стала невозможной. Палата предложила Шаровой обратиться в суд с заявлением об установлении факта владения имуществом на праве собственности. Однако Шарова вместо этого обжаловала отказ МОРП в регистрации.

 Комментарий. Регистрационная палата была вправе отказать Шаровой, т.к. регистрация договора от 17.03.94 по ранее действовавшему законодательству не была произведена, а в связи со смертью Копеиной регистрация стала невозможной. В данном случае Шаровой необходимо было получить подтверждение своего права собственности на дом в судебном порядке, а принятое решение суда могло явиться в соответствии со ст. 28 Закона основанием для регистрации ее прав на дом.

 3. Если сделка, подлежащая обязательной государственной регистрации, заключена после 31.01.98, то и сделка и переход права по ней подлежат обязательной государственной регистрации в соответствии с требованиями ст. 4 Закона. Момент возникновения права или его переход по сделке совпадет с моментом регистрации.

Так, Рыбаков обратился в суд с жалобой на действия МОРП, отказавшей ему в регистрации заключенного им 24.06.99 и нотариально удостоверенного договора о пожизненном содержании Глотовой, которая в свою очередь передала ему в собственность земельный участок 950 кв. м и 24/100 жилого дома в г. Дедовске. Договор своевременно зарегистрирован не был, 30.02.2000 Глотова умерла, в связи с чем Истринское представительство МОРП в регистрации договора отказало. В письменных возражениях МОРП сослалась на то, что поскольку Рыбаков обратился по вопросу регистрации после смерти Глотовой, договор является недействительным, т.к. мог считаться заключенным лишь с момента его регистрации. В соответствии со п. 3 ст. 596 ГК РФ договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен. Определением Истринского городского суда от 06.07.2000 жалоба Рыбакова оставлена без движения, заявителю была разъяснена возможность обратиться в суд с требованиями о признании права собственности в общеисковом порядке, т.к. для признания права собственности на дом истцу надо было доказать, что условия сделки по содержанию им выполнялись и он пользовался квартирой как собственник. Из приобщенной к материалам дела копии решения Истринского городского суда от 13.09.2000 усматривается, что суд отказал Рыбакову в иске к МОРП и Налоговой инспекции по г. Истре о признании за ним права собственности на земельный участок и дом, принадлежавшие Глотовой, по основаниям, указанным в письменных возражениях МОРП и изложенным ранее.

 Комментарий. С решением суда об отказе в иске по указанным доводам согласиться можно лишь в случае, если доводы истца Рыбакова о том, что сделка сторонами была фактически исполнена, т.е. он содержал Глотову до смерти, сам же пользовался переданным ему имуществом как собственник, не нашли своего подтверждения в суде. В случае если доводы истца были подтверждены