Информация

Практические рекомендации по регистрации недвижимости, прав на объекты недвижимого имущества

     В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат как вещные права: право собственности, право оперативного управления, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, так и ограничения (обременения) указанных прав: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, субаренда, опека, арест и др.
     Сделки с объектами недвижимости совершаются в простой письменной форме, если иное не установлено законом или соглашением сторон. То есть, стороны вправе самостоятельно определить в договоре, не требующем по общему правилу нотариального оформления, что нотариальная форма обязательна. В Законе об ипотеке нотариальная форма договора ипотеки является обязательной.
     Для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен быть представлен следующий комплект документов:
          - заявление;
          - документ, подтверждающий оплату регистрации;
          - документы о субъектах права (физических или юридических лицах);
          - документы, описывающие объекты права (здания, помещения, сооружения, земельные участки);
          - правоустанавливающие документы, т.е. документы, подтверждающие наличие заявленного на регистрацию права, обременения, сделки.
     Регистрация сопровождается обязательной подачей соответствующего заявления. При аренде такое заявление вправе подать как арендодатель, так и арендатор; при регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, заявление подает лицо, в отношении которого принять соответствующий акт уполномоченного органа; при регистрации иных сделок (например, купли-продажи) с заявлением обращаются все стороны договора.
     Заявитель должен предъявить документы, подтверждающие его полномочия. Физические лица предъявляют паспорт, а руководитель юридического лица – решение полномочных органов управления об его избрании. Представитель также предъявляет нотариально оформленную доверенность.
     Документами о субъектах права – юридических лицах – являются учредительные документы (устав, учредительный договор со всеми изменениями и дополнениями), а также свидетельство о регистрации в установленном порядке юридического лица и свидетельство о постановке на налоговый учет. Указанные документы предоставляются в нотариально заверенных копиях с обязательным предъявлением подлинника.
     Необходимо обратить внимание, что если заявление подает представительство иностранного лица, то помимо документов представительства, требуется предоставить и учредительные документы иностранного юридического лица с заверенным переводом на русский язык и апостилем, а также выписку из торгового реестра и решение органов управления иностранного юридического лица о назначении руководителя.
      Обязательным приложением к документам, которые требуются для регистрации прав, являются план земельного участка и(или) план объекта недвижимости.
      Правоустанавливающими документами в зависимости от сделки или регистрируемого права могут являться: акты, изданные органами государственной власти или местного самоуправления; соответствующие договоры; судебные решения, вступившие в законную силу; акты о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти и др.
       В целом обычно перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав или сделки, не вызывает у заявителей особых вопросов.
      Однако не всегда обращается внимание, на содержание документов, на их оформление, на предыдущие сделки с указанным объектом недвижимости, что в ряде случаев приводит к весьма печальным последствиям.
      Позволим себе некоторые рекомендации для желающих зарегистрировать свои права или оформить сделки, подкрепленные соответствующими примерами из практики.
      Во-первых, целесообразно перед заключением соответствующей сделки с недвижимым имуществом (например, купли-продажи) получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта сделки: здания, сооружения, земельного участка (подробнее см.: получение выписки егрп). Если реализуемый недвижимый объект находится в залоге, то в учреждение юстиции необходимо представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на отчуждение (ст.346 ГК РФ), если законом или договором не установлена возможность залогодателя распоряжаться недвижимым объектом без согласия залогодержателя. Поскольку при переходе права залог сохраняется (ст.353 ГК РФ), в договоре отчуждения недвижимого имущества должно быть указано об обременении в виде залога.
      Пример: продавец и покупатель оформили сделку купли-продажи здания. Положений о наличии каких-либо обременений в отношении объекта недвижимости заключенный договор не содержал. Продавец получил обусловленную в договоре сумму и выдал покупателю доверенность на представление интересов в учреждении юстиции по регистрации перехода права собственности. Однако, как выяснилось в процессе регистрации, здание находилось в залоге, и регистрирующий орган потребовал предоставить согласие залогодержателя на совершение сделки с объектом недвижимости. Покупатель решил обратиться к продавцу с целью получить информацию о залогодержателе и условиях залога, но первые лица организации-продавца выехали в неизвестном направлении.
      Во-вторых, необходимо проверить, зарегистрировано в установленном порядке право лица, с которым предполагается совершить сделку, а также подтверждены ли полномочия руководителя на ее совершение учредительными документами юридического лица и соответствующими протоколами и решениями. В частности, необходимо обратить внимание, имеются ли у собственника свидетельства, подтверждающие регистрацию права и правоустанавливающие документы, не истек ли срок полномочий руководителя, не является ли сделка крупной, что требует решения полномочного органа управления организации – собственника.
       Пример: в 1995 году некая фирма решила внести принадлежащее ей здание в уставный капитал общества. Был составлен акт приема-передачи и учредительные документы общества прошли регистрацию в регистрационной палате. После введения в действие Закона о государственной регистрации прав общество обратилось с заявление о государственной регистрации права собственности, но получило отказ, так как первоначальный собственник свое право собственности не оформил в установленном порядке. Общество обратилось к фирме с просьбой предоставить правоустанавливающие документы, но фирма какие-либо документы предоставить отказалась, мотивировав тем, что у руководителя фирмы отсутствовали полномочия по распоряжению недвижимым имуществом.
      В-третьих, необходимо обратить внимание на надлежащее оформление прекращения предыдущих правоотношений (расторжение договора аренды, снятие ареста, прекращение залога) для совершения последующей сделки.
      Пример: собственник зарегистрировал в установленном порядке договор аренды ряда нежилых помещений в принадлежащем ему здании. Через некоторое время арендатор выехал из занимаемых помещений, устно предупредив об этом собственника. Собственник, посчитав, что арендные отношения таким образом прекратились, заключили договор на указанные помещения с новым арендатором. Государственная регистрация была приостановлена по причине отсутствия данных о расторжении предыдущего договора аренды. Однако, попытка найти прежнего арендатора успехом не увенчалась, что повлекло необходимость решения указанной проблемы в судебном порядке.
       В-четвертых, необходимо самым тщательным образом исследовать документы, описывающие объект недвижимости. Источником информации об объекте являются данные технической инвентаризации (БТИ) или данные земельного кадастра. В частности, необходимо обращать внимание, совпадают ли в документах БТИ и в заключаемом договоре или иных правоустанавливающих документах: адрес (номер дома, строение, корпус), нумерация помещений и комнат (по экспликации БТИ), планировка.
       Пример: стороны обратились за регистрацией договора купли-продажи части здания. На регистрацию в качестве описания объекта права были предоставлены документы БТИ, из которых следовало, что в передаваемых помещений имеются перепланировки, не согласованные в установленном порядке. В регистрации было отказано, так как описание объекта права не совпадало с данными в Едином государственном реестре прав. В данном случае потребовалось сначала зарегистрировать изменения, касающиеся объекта недвижимости и предоставить документы, свидетельствующие о согласовании произведенной перепланировки в установленном порядке.
       В-пятых, необходимо учитывать особенности оборота некоторых объектов недвижимости. В частности, помещений общего пользования и объектов гражданской обороны.
       Пример: инвестор заключил договор субинвестирования строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, по условиям которого при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию субинвестору передаются в собственность отдельные нежилые помещения, среди которых значились помещения, функционально обеспечивающие все здание (котельная, электрощитовая и др.). В регистрации прав субинвестора было отказано по причине наличия в заявленном на регистрацию объекте помещений общего пользования всеми собственниками дома.
       И еще некоторые практические рекомендации, которые необходимо учитывать при регистрации сделок с недвижимостью:
      1) При продаже здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст.552 ГК РФ). Если отчуждаемый объект недвижимости находится на арендованном земельном участке и в договоре аренды указана обязанность арендатора получить согласие арендодателя на отчуждение недвижимого объекта, расположенного на указанном земельном участке, то в органы юстиции при регистрации необходимо представить документ, указывающий на согласие арендодателя.
      2) Обязательная нотариальная форма с принятием Закона о регистрации прав сохранилась только в отдельных немногочисленных случаях: договор ипотеки (залога недвижимости) – ст. 339 ГК РФ, договор уступки требования по сделке, совершенной в нотариальной форме – ст. 389 ГК РФ, договор об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты – ст. 584 ГК РФ. В остальных случаях достаточно простой письменной формы.
       3) В соответствии с п.2 ст.609 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды недвижимого имущества. По общему правилу, установленному ст.609 ГК РФ, любой договор аренды подлежит государственной регистрации. Однако ст.651 ГК РФ содержит специальную норму, согласно которой договор аренды здания, сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок более года.
      В связи с тем, что ГК РФ не содержит такого понятия, как нежилые помещения, по мнению Высшего Арбитражного Суда РФ, к договорам аренды нежилых помещений должны применятся правила ст. 651 ГК РФ (Информационное письмо № 53 от 1 июня 2000 г.).
      4) Если договор по соглашению сторон нотариально оформлен, хотя для данного вида договора обязательная нотариальная форма не предусмотрена, заявление о регистрации подают все стороны договора. 
      5) Если собственник продает только часть принадлежащего ему здания (помещения), то для того, чтобы получить свидетельство на оставшуюся площадь необходимо предоставить отдельное заявление и оплатить государственную регистрацию внесения изменений в Единый реестр прав.
       6) Для того, чтобы снять арест, наложенный на недвижимое имущество судом, соответствующее определение о снятие ареста должно поступить в учреждение юстиции непосредственно из соответствующего суда, а не от заинтересованной стороны. При этом, если в определении о наложении ареста содержится также запрет на совершение каких-либо регистрационных действий в отношении недвижимого имущества, то соответствующее определение о снятии ареста должно также содержать положения о снятии указанного запрета.
       7) Права на некапитальный объект (временное сооружение) не могут быть зарегистрированы, так как, по мнению Мосрегистрации, такой объект не является объектом недвижимого имущества.
       8) В случае, если регистрируется договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, необходимым условием регистрации аренды является государственная регистрация права собственности Российской Федерации или субъекта РФ на указанное имущество.
        Необходимо также отметить, что практика применения ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» постоянно изменяется и совершенствуется и то, что Вам ранее казалось очевидным при регистрации прав еще вчера может потребовать значительных усилий сегодня. Поэтому необходимо отслеживать не только принятые изменения в нормативные акты, регулирующие государственную регистрацию, но и судебную практику по применению тех или иных положений закона, а также методические указания, принимаемые в целях регулирования процесса регистрации в учреждениях юстиции.

Отдел регистрации
ООО «АСЕССОР-недвижимость»