Информация

Договор о совместной деятельности (некоторые подводные камни)

   Вопрос: Намерены участвовать в совместном строительстве здания. Были ли у Вас какие-нибудь случаи в практике, связанные с заключением такого рода договоров и насколько рискованно принимать проект договора, предоставленный другой стороной.

   Ответ: В нашей практике был такой случай, когда наш клиент готов был подписать предоставленный, как ему казалось выгодный, проект договора о совместной деятельности в строительстве торгового центра. Но на всякий случай, непосредственно перед тем как подписать договор, он решил заручиться поддержкой юристов.
   Как показало изучение договора о совместном участии в строительстве между фирмой и обществом интересы общества (нашего клиента) серьезно нарушались.
   Указанный договор предусматривал как цель совместной деятельности создание объекта недвижимости за счет денежных и иных вкладов обеих сторон (в частности, посредством предоставления материалов и оборудования, составление проектно-сметной документации).
   В одном из положений договора было предусмотрено, что производимый фирмой вклад является фиксированным, и расходы фирмы не подлежат увеличению. 
  Поскольку строительство только предполагалось общество против указанной формулировки не возражало, поскольку основной интерес заключался в скорейшем получении необходимого финансирования. Однако, благодаря разъяснениям, указанный пункт был изменен, так как объект совместной деятельности до момента завершения строительства является общим имуществом и расходы, связанные с содержанием имущества и завершением строительства должны покрываться всеми участниками договора о совместной деятельности. Было обращено внимание общества на требования ст. 1046 ГК РФ, предусматривающей, что соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно.
   Также договор предусматривал, что в случае его расторжения или прекращения по соглашению сторон фирма имеет право потребовать возврата внесенных средств в размере, установленном договором с перерасчетом по курсу ЦБ РФ на момент платежа.
   Фирма настаивала на сохранении указанного положения, поскольку считала, что внесенные средства являются ее долей в общей собственности 
   Включая такое положение в договор, стороны не учли, что вложенные средства есть вклад в создание общей собственности, а доля в общей собственности рассчитывается с учетом расходов и убытков и по итогам реализации совместного проекта может быть как больше, так и меньше размера вложенных средств. В данном случае фирма вправе требовать определения своей доли и выплаты соответствующей компенсации в зависимости от реальной стоимости возведенного объекта (или объекта незавершенного строительства) или размер долей может быть установлен участниками в самом договоре (справедливым являлось бы установление долей пропорционально вложенным средствам и затратам каждого).
   Предоставленный договор также содержал условия, предусматривающие ответственность сторон. В частности, предусматривалось, что в случае невнесения или просрочки внесения вклада общество оплачивает фирме неустойку за каждый день такой просрочки.
   Однако, как показывает анализ гл. 55 ГК РФ, договор о совместной деятельности обладает такой специфической особенностью как общая цель (ст. 1041 ГК РФ). В частности, общая цель означает, что такой договор не носит встречнонаправленного характера (стороны не выступают по отношению друг к другу как должники и кредиторы) и интересы участников не могут противопоставляться. Отсюда следует вывод, что один из участников не вправе требовать исполнения для себя, исполнение не производится непосредственно для какой-либо стороны по договору.
   В то же время действует общее положение ст. 393 ГК РФ, согласно которой лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее свою обязанность, несет имущественную ответственность перед другими сторонами. Учитывая специфику договора простого товарищества, это означает, что если убытки причинены одним из участников, они должны возмещаться нарушившим участником, а не распределяться между обеими сторонами.
   И это только отдельные положения, на которые стороны зачастую не обращают внимания. А существует еще масса нюансов, не говоря уж о том, что не каждый договор на участие в строительстве можно отнести к договорам о совместной деятельности и соответственно у такого договора будет своя специфика (например, договор строительного подряда, оказания услуг, предварительный договор купли-продажи, смешанный договор). Поэтому невозможно давать какие-то универсальные советы по поводу предложенного другой стороной варианта договора, опосредующего строительство. Конечно, лучше по возможности использоваться свой вариант договора, но иногда сделать это затруднительно (особенно, когда другая сторона считает себя хозяином положения и настаивает на рассмотрении именно своего проекта).