Информация

Некоторые правовые проблемы при совершении сделок с землями сельхозназначения

   В результате реорганизации сельского хозяйства на базе бывших совхозов и колхозов были созданы акционерные общества, товарищества с ограниченной ответственностью, кооперативы. Зачастую переход к новым формам хозяйствования осуществлялся стихийно без надлежащего документального оформления.
   На начальном этапе аграрной реформы было установлено, что акционерным обществам, колхозам, другим кооперативным сельскохозяйственным предприятиям, земельные участки могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность (Закон РСФСР от 23.11.90 г. “О земельной реформе”). При этом каждый член коллектива имел право выйти из него и получить свою долю в виде земельного участка для организации крестьянского хозяйства.
   Принятые позднее почти одновременно Закон РСФСР “О предприятиях и предпринимательской деятельности” и Закон “О собственности в РСФСР” в результате своей противоречивости значительно усложнили процесс оформления прав вновь образованных хозяйств. Первый из названных нормативных актов установил, что имущество товарищества с ограниченной ответственностью и акционерного общества закрытого типа принадлежит его участникам на праве общей долевой собственности. В то же время Законом «О собственности в РСФСР» определялось, что хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками.
   Таким образом, в сельском хозяйстве появились хозяйственные общества, основной целью деятельности которых являлось сельское хозяйство, однако земля, на которой хозяйствовали указанные общества, была оформлена на праве коллективно-долевой собственности гражданам – участникам этих обществ.
   Законом “О собственности в РСФСР” устанавливалось следующее:

• имущество может принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность);
• участник общей долевой собственности имеет право на выдел своей доли;
• при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.

   Возможность принадлежности земель колхозов, других кооперативных сельскохозяйственных предприятий и акционерных обществ на праве коллективно-долевой собственности определил действовавший на тот момент Земельный кодекс. Сельхозпредприятие получало государственный Акт с указанием в нем размера земель, находящихся в государственной и коллективно-долевой собственности, списка собственников и размера земельной доли каждого из них. Право собственности на земельную долю удостоверялось специальным документом (свидетельством), выдаваемым местным Советом народных депутатов, в котором указывался размер земельной доли.
   Действующее на настоящий момент законодательство окончательно определило, что вклады в уставный капитал и имущество юридических лиц принадлежат на праве собственности указанным юридическим лицам, а не участникам или работникам этих юридических лиц. Если имущество принадлежит на праве собственности нескольким лицам, то речь может идти об общей собственности, которая в свою очередь может быть долевой или совместной. При этом каждый собственник не владеет какой-то определенной частью имущества, а располагает лишь долей в праве и наравне с остальными собственниками использует указанное имущество.
   На местах практика приведения правоотношений сторон в соответствии с новым законодательством сложилась не совсем единообразно. С одной стороны, учитывая, что на этапе реорганизации колхозов и совхозов были созданы акционерные общества и бывшие работники хозяйств самостоятельно приняли такое решение и определили размер уставных капиталов таких акционерных обществ, исходя из стоимости земельных долей и имущества бывших хозяйств, указанные общества оформляли свое право собственности на земельный участок и имущество бывшего колхоза или совхоза и в дальнейшем определяли самостоятельно судьбу такого имущества. С другой стороны, государственные органы часто отказывали в оформлении права на общество, признавая, что земельный участок и имущество бывших хозяйств находится в общей долевой собственности граждан и прямого волеизъявления на передачу принадлежащего им имущества в уставный капитал акционерного общества не было, в связи с чем распоряжаться таким имуществом могут только указанные физические лица.
   Кроме того, поскольку бывшим участникам хозяйств выдавались свидетельства на право собственности на землю, где указывался идеальный размер его доли в гектарах, то множество вопросов возникло при совершении сделок с указанными долями. Особенно противоречивая практика стала складываться при регистрации сделок с долями в учреждениях юстиции, которые были призваны осуществлять регистрацию прав собственности и сделок с недвижимым имуществом. Зачастую требовалось при совершении сделки с долей выделить земельный участок, соответствующий доле, в натуре и оформить на него право частной собственности, так как объектом права должен считаться земельный участок как недвижимое имущество, а не абстрактная доля.
   На практике встречалось, что учреждениями юстиции регистрировались договоры аренды доли в праве. По условиям такого договора фактически подразумевалось, что арендуется и обрабатывается конкретный земельный участок. В некоторых случаях учреждение юстиции требовало, чтобы арендатор выделил в натуре земельный участок, соответствующий принятым в аренду земельным долям, а сами арендодатели должны были переоформить свое право уже на новый земельный участок.
   В отношении другой недвижимости (здания и сооружения, находящиеся на земельном участке) вопросов возникало еще больше. В большинстве случаев права на здания и сооружения никак не оформлялись. Так называемые имущественные паи были внесены в уставный капитал вновь образуемых акционерных обществ и отдельные свидетельства на такой имущественный пай никому не выдавались. В целом признавалось, что акционерное общество, являясь правопреемником колхоза или совхоза, получает и его имущество.
   Учитывая, что право на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, многие акционерные общества решили оформить свои права собственности на многочисленные коровники, склады, хранилища и пр. Но столкнулись с проблемой отсутствия документов, свидетельствующих, что некогда указанные здания и сооружения передавались их правопредшественникам – колхозам и совхозам. В то же время земля под указанными зданиями и сооружениями входит в состав земельного участка, распределенного на доли между бывшими участниками хозяйств и специально под строительство никогда не выделялась.
   И это только некоторые из сложных вопросов, которые встают на пути приобретения и оформления имущества бывших сельхозпредприятий.
Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предприняты попытки разрешить некоторые спорные ситуации в процессе оформления сделок с земельными участками и земельными долями. В частности указанным документом установлено, что земельная доля, полученная при приватизации сельхозугодий до вступления в силу Закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки. Ранее заключенные договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ (аренда земельного участка, находящегося в общей собственности) в течение 2-х лет со дня вступления в силу Закона. По истечение этого срока к таким договорам будут применяться правила договоров доверительного управления имуществом. Также установлены правила приобретения земельных участков и земельных долей в собственность.
   Но, к сожалению, проблем, связанных с приобретением сельхозугодий (а особенно до вступления в силу Закона), не стало меньше. Поэтому для приобретателей имущества бывших колхозов (совхозов) нелишним на начальном этапе будет запросить учредительные документы такой организации (начиная с момента преобразования в хозяйственные общества или кооперативы), протоколы собраний членов трудовых коллективов о формировании уставного капитала, документы о предоставлении земельного участка в собственность, планы соответствующих земельных участков, списки собственников земельных долей, планы и документы о местоположении зданий и сооружений на указанных земельных участках, свидетельства на указанные здания и сооружения, информацию об оформленных или находящихся в процессе оформления в учреждении юстиции земельных долях и/или земельных участках из состава земель бывшего колхоза, а также оценить перспективы перевода земель сельхозназначения в другую категорию, если предполагается землю использовать не по целевому назначению, а, например, под строительство.


Юрист ООО «АСЕССОР-недвижимость»
Родина Л.В.

сентябрь 2003 г.