Информация

Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": вопросов больше, чем ответов

1. 30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (опубликован 31 декабря 2004 года).

Указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (п.1 Закона).

При этом упоминается только строительство (создание) объектов недвижимости, а вот реконструкция почему-то не нашла отражения в Законе, хотя было бы логично распространить его действие и на такие правоотношения.

Какие объекты недвижимости имеются в виду можно увидеть в ст. 2 Закона. К ним относятся: многоквартирные жилые дома, гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты, за исключением объектов производственного назначения.

Поскольку производственные объекты предметом договора долевого участия быть не могут, то, думается, для таких объектов не исключается использование таких известных договорных форм как договор подряда или договор о совместной деятельности.

Как следует из вышеприведенного определения Закона (п.п. 1 ст. 2), в сферу его действия вполне попадают и торговые центры, и офисные, и административные здания. На настоящий момент существуют и заключаются инвестиционные договоры на такие объекты. Вполне возможно, что такие договоры (независимо от того как они будут именоваться) будут подпадать под действие Закона и практика пойдет по пути признания таких договоров договорами долевого участия в строительстве.

В то же время необходимо учитывать, что Закон содержит определение договора долевого участия (п. 1 ст. 4), из которого следует, что круг обязательств дольщика ограничивается следующими:

-         оплатить обусловленную договором цену;

-         принять построенный объект долевого участия.

Существующие инвестиционные контракты и московского и федерального уровня содержат куда больший объем обязательств, поэтому стандартный инвестиционный контракт не совсем подпадает под данное Законом определение.

Как правило, этот же инвестиционный контракт предполагает право инвестора привлекать соинвесторов. А вот обязательства соинвесторов по договору соинвестирования как раз и сводятся к вышеназванным. То есть, получается, что это договор долевого участия со всеми вытекающими последствиями. А по рассматриваемому Закону договор долевого участия может заключать только застройщик, то есть лицо, на которое оформлен земельный участок (определение застройщика дано в п.п. 1 ст. 2 Закона).

2. Следуя положениям Закона, можно заключить, что договор долевого участия в строительстве является самостоятельным договорным институтом, то есть нельзя рассматривать положения Закона как дополнительные (специальные) относительно положений Гражданского кодекса РФ, регулирующих договоры о совместной деятельности (простого товарищества). В этом случае не понятно, чем руководствоваться сторонам – Гражданским кодексом или Законом – если они все же решат строить свои правоотношения как совместную деятельность? Опять же возвращаемся к вопросу о том, будет ли признаваться договор, который стороны именуют совместной деятельностью, и который содержит регулирование, присущее совместной деятельности по Гражданскому кодексу РФ, договором долевого участия.

3. Пункт 3 статьи 4 нового Закона предусматривает, что договор долевого участия заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Изменение, расторжение и уступка прав по такому договору также подлежат государственной регистрации. Для того, чтобы исключить случаи заключения договоров в отношении одного и того же объекта регистрирующий орган (сейчас Федеральная регистрационная служба и ее территориальные управления) должен обеспечить учет и идентификацию таких объектов по проектной документации и соответственно каждый раз сравнивать предоставленные договоры с данными реестра об объектах, уже обремененными правами. Как это будет происходить на практике с учетом изменений проектной документации и будет ли происходить вообще пока неизвестно.

4. Пункт 9 статьи 4 Закона наконец разрешил многочисленные споры о возможности применения к договорам участия в строительстве, заключенным с физическими лицами, Закона о защите прав потребителей, установив, что «к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».

В принципе ничего не мешает сторонам написать в договоре, что договор заключается дольщиком в целях извлечения прибыли и что к отношениям сторон Закон о защите прав потребителей не применяется. По крайней мере инициатором такой формулировки вполне может стать застройщик. Какие в случае такой не соответствующей действительности формулировки будут последствия, неясно.

5. Статья 5 (пункты 3 и 4) устанавливают основания расторжения договора застройщиком в судебном порядке. Это просрочка внесения дольщиком единовременного платежа более чем на три месяца и систематическая просрочка внесения периодических платежей. При этом Закон не рассматривает специально следующие вопросы, которые неизбежно возникнут на практике: может ли договор предусматривать иные основания для расторжения? (в данном случае должны действовать общие положения гражданского законодательства, поэтому в принципе договором могут быть предусмотрены и иные основания); может ли договор содержать менее существенную просрочку по сравнению с той, которая установлена Законом, как основание для расторжения договора?  может ли договор содержать внесудебный порядок расторжения при указании такой просрочки?

6. Статьей 9 Закона установлен открытый перечень оснований для внесудебного расторжения договора со стороны дольщика. Бросается в глаза явное преимущество дольщика в возможности расторгнуть договор. Этому способствуют и неконкретные формулировки оснований такого расторжения. Такие как, например, «обстоятельства, очевидно свидетельствующие», «существенное изменение проектной документации», «изменение назначения общего имущества и(или) нежилых помещений».

При этом в случае такого одностороннего расторжения застройщик обязан вернуть дольщику уплаченную сумму полностью независимо от произведенных застройщиком расходов, а также уплатить проценты на эту сумму, начисленные с момента внесения денежных средств дольщиком

7. В соответствии со ст. 13 Закона у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге земельный участок или право аренды на него и строящиеся на этом участке объекты недвижимости. В данном случае представляется довольно странной формулировка о залоге в силу закона в отношении заранее неопределенного круга лиц.

Согласно пункту 4 названной статьи залогом обеспечивается исполнение застройщиком следующих обязательств: 1) возврат дольщику внесенных денежных средств, 2) оплата убытков, неустойки вследствие неисполнения, просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства. Получается, что даже если дом построен (сдан в эксплуатацию), но есть основания для взыскания неустойки, например, хотя бы у одного из дольщиков, этот дольщик уже может требовать обращения взыскания на весь заложенный дом, а не на свою конкретную квартиру, а все остальные дольщики в таком случае остаются без квартир, имея право на получение удовлетворение из вырученной за счет реализации заложенного имущества суммы.

Можно предположить ситуацию, когда для дольщика на момент завершения строительства будет представлять интерес не квартира, а денежные средства с начисленными на всю сумму процентами. И пользуясь каким-либо нарушением (или формальным основанием, предусмотренным Законом для одностороннего расторжения договора) дольщик откажется подписывать акт передачи квартиры, требуя или вернуть сумму или обратить взыскание на заложенный дом.

8. Пункт 6 статьи 13 Закона предусматривает, что до первого дольщика залогодержателем вышеуказанного имущества (земельного участка или права на него и на строящийся объект) может быть только банк. При этом от банка должно быть получено согласие на то, что его требования при недостатке денежных средств удовлетворяются из стоимости заложенного имущества пропорционально их размеру наравне с другими дольщиками.

В соответствии с пунктом 7 той же статьи после заключения застройщиком договора с первым дольщиком имущество может передаваться банку в порядке последующего залога.

При этом как следует из пункта 3 статьи 14 Закона при обращении взыскания на предмет залога застройщик и залогодержатели, указанные в названных выше пунктах статьи 13 Закона, в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, исполнение которых обеспечено залогом. Пункт 4 статьи 15 Закона также устанавливает, что застройщик и указанные залогодержатели несут солидарную ответственность по требованиям участников долевого строительства и других залогодержателей, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Таким образом, превращая банк в солидарного должника по обязательствам застройщика, Закон ставит банки в крайне невыгодное положение, а по сути ограничивает возможности кредитования строительства.

9. Рассматриваемым Законом вносятся изменения в Кодекс РФ об административных правонарушениях. В частности, устанавливаются значительные штрафы за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве.

Например, привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве, влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере от 150 до 200 минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), на юридических лиц – от 4000 до 5000 МРОТ.

Опубликование неполной или недостоверной информации в проектной декларации, а также нарушение сроков ее опубликования влечет наложение штрафа на должностных лиц в размере от 100 до 150 МРОТ, на юридических лиц – от 3000 до 4000 МРОТ.

Непредоставление в установленный срок в контролирующий орган отчетности или предоставление отчетности, содержащей недостоверные сведения, а также невыполнение  в срок предписания контролирующего органа влечет штрафы от 100 до 150 МРОТ и от 1000 до 2000 МРОТ для должностных и юридических лиц соответственно.

10. Закон в пункте 2 статьи 4 устанавливает, что Правительство РФ вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении. Поэтому в ближайшее время стоит ожидать нормативных актов в развитие указанного Закона. А учитывая его несовершенство, трудно ожидать, что такие правила устранят возможные вопросы в практике его применения.

11. В завершение хотелось бы подчеркнуть, что рассматриваемый Федеральный закон распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после 01 апреля 2005 года.

Закон не раскрывает понятие «разрешения на строительство» и не рассматривает случаи продления (возобновления) таких разрешений. В рамках Закона под таким разрешением может подразумеваться распорядительный акт органа государственной власти о предоставлении земельного участка для проектирования и строительства или собственно разрешение на ведение работ.

Новый Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004г. предусматривает, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Такой документ выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, содержащихся в проектной документации материалов, положительного заключения государственной экспертизы и др.

11.01.2005г.